Kullanıcı Oyu:  / 0
En KötüEn İyi 

GAYRIMENKUL SEKTÖRÜNÜN FINANSMANINDA IPOTEĞE (MORTGAGE) DAYALI MENKUL KIYMETLER YÖNTEMİ -1 *


I-GİRİŞ

Genel olarak “mortgage” gayrı menkul rehinini esas alan uzun vadeli borçlanma demektir.Daha değişik bir ifade ile, mortgage, ipoteğe dayalı uzun vadeli konut edindirme kredisi sistemidir. Sistem daha ziyade satın alma gücü sınırlı olan orta sınıfın, kira düzeyindeki taksitlerle konut edinmesini öngörmektedir. Sistemin belki  de en önemli unsuru, uzun vadeli fon temini için menkul kıymetleştirmeyi başarabilmektir. Özellikle Amerika, Kanada, Avustralya gibi gelişmiş ülkelerde verilen ipotek kredilerine dayanarak gerçekleştirilen menkul kıymetleştirme yoluyla gayrı menkul sektörü finanse edilmektedir. Benzeri uygulamalar halihazırda ülkemizde bir türlü uygulamaya sokulamamıştır.Ülkemizde ne yazık ki, gayri menkul sadece teminat olarak kullanıla gelmiş, bir finansman aracı olarak değerlendirmesi şu ana kadar yapılamamıştır.Gelişmiş ülkelerdeki ipotek kredilerine dayanarak yapılan menkul kıymetleştirme, ülkemizde de yapılacak birtakım hukuki ve vergisel düzenleme ve teşviklerle uygulama imkanı bulabilecektir.

II-GAYRİMENKUL FİNANSMANINDA ÖNEM ARZEDEN HUSUSLAR

Gelişmiş ülkelerdeki finansman yöntemleri de dikkate alındığında bir ülkede gayri menkul sektörünün finansmanında iki husus büyük önem arz etmektedir.

Bu hususlardan birincisi, kurumsal metotlarla daha açık bir ifadeyle eş,dost,akraba veya kişilerin kendi birikimleri dışındaki kaynaklarla   asgari 15 yıl gibi uzun vadeli, yüksek oranda (Loan to value:Kredi miktarının konutun değerine oranı) piyasa faiz hadlerinden konut kredisi temin edilmesidir. Bu husus halihazırda  gelişmiş ülkelerde uygulanmaktadır. Ancak kurumsal kaynaklardan kredi sağlanması ülkemizin da arasında bulunduğu gelişmekte olan ülkelerde oransal olarak son derece düşüktür.Bu tür ülkelerde konut finansmanı genel olarak kurumsal olarak addedilmeyen yöntemlerle gerçekleştirilmektedir.Kişiler gerek kendi tasarruflarını, gerekse eş,dost,akrabadan elde ettikleri kaynaklarla finansman ihtiyaçlarını gidermektedirler. Yöntem dışında  bankalar ve  Toplu Konut İdaresi gibi kurumsal sayılabilecek kaynaklardan sağlanan konut kredilerinin vadeleri de genelde 5 yıl gibi bir süreyle sınırlı olarak uygulanmaktadır. Ancak son zamanlarda ekonomide yaşanan bahar havasının da etkisiyle bazı bankalar tarafından  10 yıl gibi ülkemiz açısından uzun vadeli sayılabilecek bir süreyle  konut kredisi verilmesi yönünde bir uygulama başlatılmıştır.

Gayri menkul  finansmanında önem arz eden ikinci husus ise,gayri menkullere hareket yeteneği kazandırılması,bir nevi gayri menkullerin likit hale getirilmesidir.Gayrı menkul sektörünün fon ihtiyacının karşılanmasında ve  uzun vadeli kaynak temininde gayri menkul rehinini esas alarak yapılan  menkul kıymetleştirme büyük önem taşımaktadır.

Belirtilen iki hususu gerçekleştirebilmek için,  yani uzun vadeli,piyasa faiz oranlarından kurumsal yöntemlerle kredi verilebilmesi ve gayri menkullerin menkul kıymetleştirmelerinin sağlanabilmesi için, genel olarak ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum çok önemlidir.Belirtilen amaçların hasıl olması için bir ülkenin ekonomik olarak istikrara kavuşmuş olması,( özellikle enflasyon oranlarının düşük olması ve bu düşüklüğün devamlılık göstermesi ve buna bağlı olarak ta faiz hadlerinin benzer bir çizgide olması,) sermaye piyasalarının gelişmiş olması ve bu piyasalarla gayri menkul finansmanı arasında yakın ve sağlıklı bir ilişkinin  olması gerekmektedir.

III-KURUMSAL KAYNAKLARLA UZUN VADELİ KONUT FİNANSMANI

Mevcut ekonomik ve kurumsal çerçevede, kurumsal kaynaklarla desteklenecek uzun vadeli ve piyasa şartlarından gayri menkul sektörüne kredi açılması mümkün değildir. Onbeş veya yirmi yıl gibi vadelerle kredi temin edilmesi hususunda kurumsal olarak bilinen kaynakların yeterince kaynağa sahip olduğunu söylemek mümkün gözükmemektedir.Sözgelimi bankaların bu anlamda 15 yıl gibi vadeyle kredi vermeleri oldukça güçtür. Çünkü bankaların kredi vermede ve kaynak olarak kullandıkları mevduatları 15 yıl gibi vadeyle toplamaları neredeyse mümkün değildir. Günümüz şartlarında bankaların toplayacakları mevduatların vadeleri genelde 1 yıl gibi oldukça kısa vadelidir. Dolayısıyla bankaların verecekleri krediler ile bunları karşılamak için kullanacakları kaynaklar arasında bir vade uyumsuzluğu (mismatch) problemi bulunmaktadır. Bu uyumsuzluğa ek olarak geçmiş 20 yıllık süre zarfında yaşanan  enflasyonist ortamı, ekonomik ve finansal krizleri  ve faiz hadlerindeki aşırı dalgalanmaları da işin içine katarsak, bankaların uzun vadelerle kredi açmamalarının nedeni biraz daha belirginleşmektedir. Yaşanan bu olumsuzluklar, bankalarda, uzun vadelerle kredi açmamaları yönünde bir isteksizliğin doğmasına sebebiyet vermiş, portföylerinde konut kredilerinin oransal olarak düşük kalmasına neden olmuştur.

Bankalara ek olarak Toplu Konut İdaresi de yukarıda belirtilen özelliklerde kredi açma konusunda başarılı olamamıştır. Toplu Konut İdaresi 1980 sonrası konut sektörünü canlandırmak ve  bu sektörün canlanmasına ek olarak diğer sektörlerin de canlanmasını temin için kurulmuştur.Anılan idare 1980-99 tarihleri arasında ancak 1 milyon civarındaki gayri menkule destek mahiyetinde kredi vermiştir.Ancak verdiği hizmetin Türkiye ölçeğinde küçük bir paya tekabül etmesi,sorunun çözümüne uzun vadeli çözüm üretememesi ve kaynak olarak kullandıklarını vergi gelirlerinden elde edilen paylardan karşılaması nedenleriyle konut için kullanacağı kaynakları büyütememesi   arzu edilen sonuçların elde edilmesini sağlayamamıştır.

Bankaların ve TOKİ nin uygulamaları dikkate alındığında, ülkemiz şartlarında uzun vadeli kredi verilmesinin önünü açacak, devletin de pek müdahil olmadığı, Devlete ekstra mali yük getirmeyen, piyasa şartlarında, bankalar gibi finansal kuruluşların ağırlıklı olarak rol aldığı sürekli ve kalıcı diyebileceğimiz  bir yapının kurulması kaçınılmazdır.Mevcut sistem içinde uzun vadeli, yüksek oranlı, piyasa faiz hadlerinden  konut kredisi sağlanması mümkün olmayıp belirtilen hususları gerçekleştirmek için yeni bir kaynak bulunması zorunludur.

Mevcut sorunun çözümü,  gayri menkulleri menkul kıymet haline sokarak onları likit hale getirecek ve böylelikle piyasadan temin edilecek fonlarla konut sektörünü finanse edecek,    piyasa sistemine dayalı olarak kurulmuş ve çalışmakta olan modern ve kurumsal bir finansman yönteminin kurulmasını sağlamaktır.  Çözüm, gayri menkulü  teminat dışında finansman aracı olarak kullanmayı ve bunu sağlayacak kurumsal yapının kurulmasını ve faaliyette bulunmasını başarabilmektir. Kurulması gereken müessese “İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Merkezi”dir.Anılan merkez zaten halihazırda hukuken kurulması öngörülmüş bir merkezdir.Sermaye Piyasası Kurulu Türk mali sektöründeki değişikleri dikkate alarak ileride böyle bir merkeze ihtiyaç olacağı saikiyle Sermaye Piyasası Kanununun değişik 39 uncu maddesinde diğer kuruluşlar başlığı adı altında İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Kuruluşundan da bahsetmiştir. Dolayısıyla böyle bir merkezin kurulması için hukuken herhangi bir düzenleme yapılmasına gerek bulunmamaktadır.Yapılması gereken bu merkezin bir an önce harekete geçmesini sağlamaktır.Merkezin en büyük fonksiyonu ise ipotek karşılığı konut kredisi veren finansal kurumlardan uzun vadeli konut kredilerini devralmak suretiyle bunlara dayalı menkul kıymet ihraç etmek olacaktır. Sistemin işlemesi için gerekli kaynak temini de ihraç edilecek menkul kıymetlerden sağlanacak fonlarla temin edilecektir.

Sistemin İşleyişi:
Öncelikle konut sahibi olmak isteyen kişiler konut kredisi alabilmek için finansal kuruluşlara,daha açık bir ifadeyle  bankalara müracaat edeceklerdir.Bankalar da alınacak konutu ipotek ettirmek koşuluyla müracaat sahiplerine krediyi verecektir Bankalar ellerindeki ipotek belgelerini belli bir komisyon dahilinde İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler  Merkezine devredecekler veya satacaklardır.Gerçekleştirilecek devir veya satış Borçlar Kanunundaki alacağın temliki hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilecektir. Bu devir ile banka, krediden doğacak alacak ve borçlarını yapılacak sözleşmedeki esaslar dahilinde İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Merkezine devredecektir. Örneğin, satış sonrası elde edilen kredi alacağı tutarları banka tarafından sözleşmedeki hükümler çerçevesinde merkeze aktarılacaktır. Merkez de elde ettiği ipotek kredilerinden aynı türden olanları bir havuzda toplayarak bunlara dayalı menkul kıymet ihraç edecektir. İhraç edilen bu menkul kıymetler karşılığı piyasadan fon toplayacaktır.Menkul kıymetlerin muhtemel büyük alıcıları ise sigorta şirketleri,sosyal güvenlik kuruluşları gibi kurumsal müşteriler olacaktır. Merkez ihraç ettiği tahvillerin veya benzer senetlerin karşılığı ödemeyi, bankalar tarafından kendisine aktarılan konut sahibi olmak için kredi talebinde bulunmuş olan  kişilerden tahsil edilen kredi geri ödemelerinden karşılayacaktır.

III-İPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER MERKEZİ (IDMKM)
Yukarıda da belirtildiği üzere sistemin hayata geçirilmesi öncelikle ipoteğe dayalı menkul kıymetler merkezi adı altında kurulacak merkezi hayata geçirmekle başlayacaktır.Sistemin belki de en önemli aktörü bu merkez olacaktır. Bu nedenle merkezin hukuki alt yapısı ve işlevlerinin neler olması gerektiği üzerinde durmak yararlı olacaktır.
Merkezin Hukuki Dayanağı
Sermaye Piyasası Kanunu’nun 3794 sayılı Kanun ile değiştirilen 39. maddesi “diğer sermaye piyasası kurumları” başlığı altında saydığı çeşitli kurumlar arasında “İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Merkezi”ne de yer vermiştir. Dolayısıyla böyle bir merkez kurulmasını sağlamak için herhangi bir hukuki düzenleme yapmaya ihtiyaç bulunmamaktadır.
Merkezin Kurulmasındaki Amaç
Böyle bir merkezin kurulmasındaki temel amaç, uzun vadeli, yüksek LTV (loan-to-value, kredi/konut değeri) oranlı ve piyasa faiz oranlarından verilen konut kredilerine, ikinci el ipotek piyasalarında İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler ihracı yolu ile kaynak sağlanması ve işletmelerin aktiflerinde kayıtlı gayri menkullerin likit hale getirilerek tedavül ettirilmelerinin mümkün kılınmasıdır.
Merkezin Statüsü ve Ortaklık Yapısı
Merkezin ilk kuruluş aşamasında devlet destekli olarak faaliyete geçmesi yararlı olacaktır.Ancak zamanla merkezin ortaklık yapısında kamu payının azaltılarak özel sektör payının artırılması merkezin piyasa şartlarında yaşamasını sağlayarak sürekli ve kalıcı bir yapının oluşmasına katkıda bulunacaktır.Merkezin bu bağlamda  kar amaçlı bir özel anonim şirket olarak yapılandırılması, ortakları olarak ülkemizde faaliyet gösteren ticari bankalar,sosyal güvenlik kuruluşları, emeklilik şirketleri,sigorta şirketleri ile bu alanda IFC gibi uluslar arası birikimi olan kuruluşların ortak olarak yer almaları uygun olacaktır.
Merkezin Faaliyetleri
Merkezin esas faaliyet alanını oluşturması düşünülen, bankalardan ve sosyal güvenlik kuruluşlarından temellük edilen (devralınan) ipotek kredilerinden oluşan alacak portföylerine dayalı menkul kıymet ihracıdır.Bu noktada, Merkezin bankalardan ve sosyal güvenlik kuruluşlarından temellük edeceği ipotek kredisi alacaklarına dayalı menkul kıymet ihracı, genel finans ortaklıklarının varlığa dayalı menkul kıymet ihracına benzer olacaktır. Ancak, Merkezin arkasında devlet desteği olan ve bankalar tarafından kurulan bir güven kuruluşu olması, Merkezin ihraç edeceği menkul kıymetler için banka garantisi ve özel fon gibi maliyet artırıcı tedbirlere gerek bulunmaması, bunun yanı sıra genel finans ortaklıklarının aksine Medeni Kanunda yer alan diğer gayrimenkul rehinli senetleri ihraç edebilmesine olanak sağlanması ve konut sektörünün finansmanında oynayacağı önemli roller gibi hususlar, halihazırda hiç örneği bulunmayan genel finans ortaklıklarına karşı en büyük avantajı olacaktır.
İhraç İşlemleri
Merkez, devraldığı ipotek kredilerinden (fiyat seviyesine endeksli veya çift endeksli değişken oranlı) benzer nitelikte olanları bir araya getirerek bunlara dayalı menkul kıymet ihraç edecektir. Temellük işlemi Borçlar Kanununda  yer alan alacağın temliki hükümlerine göre yapılacak ve temellük edilen alacaklar üçüncü kişilere temlik edilemeyecektir.Alacakların temliki, alacaklarını temlik eden kuruluş ile Merkez arasında yapılacak temlik sözleşmesi ile gerçekleştirilecektir. Öte yandan, bankalar tarafından alacakların temliki halinde Merkez ile alacakları temlik eden banka; sosyal güvenlik kuruluşları tarafından alacakların temliki halinde ise Merkez ile alacakları temlik eden kuruluşun belirleyeceği bir banka arasında, alacak portföyü nedeniyle yapılacak ihtar, ihbar protesto, takibat, tahsilat ve ilgili diğer hizmetler ile İDMK’lerin vadesinde ödenmelerini kapsayan bir vekalet sözleşmesi imzalanacaktır. Vekil sıfatı ile hareket eden banka, vadesinde ödenen temlik edilen alacaklar tutarını derhal Merkezin hesabına geçirmekle yükümlü olacaktır.
İpotek Kredisi Türleri
Merkezin gerçekleştireceği ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracının başarısı, birinci el piyasalarda verilen kredilerin, ülkemiz koşullarında uygulanabilir olmasına bağlıdır. Enflasyonist şartların hüküm sürdüğü ülkemizde sabit faiz oranlı ve eşit geri ödemeleri öngören klasik ipotek kredisini uygulamak mümkün değildir.Bu yüzden bu kredi türü yerine fiyat artışlarını ve faiz hadlerindeki değişiklikleri dikkate alan alternatif kredi türlerinin uygulanması daha uygun olacaktır.Bu noktada karsımızda iki alternatif bulunmaktadır: Fiyat seviyesine göre ayarlanan “Fiyat Düzeyine Endeksli İpotek Kredisi” ile enflasyon ve memur maaş artışlarını birlikte dikkate alan “Çift Endeksli Değişken Oranlı İpotek Kredisi”.

Yaralanılan Kaynaklar

Alp,Dr. Ali,” İpotek Kredileri ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Yoluyla Türk Konut finansman Sorununun Çözümünde Bir Model Önerisi,SPK Yayın No:51,Ağustos 1996

FanniMae, “Creating Oriented Housing Finance System in Turkey”,March 1992

Günver,Dr.Osman Remzi, “Sermaye Piyasası Aracı Olarak İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi”, Yayın No:185, Ankara,1994

Gürbüz,Ayhan, “İpotekli konut kredileri ve Türkiye'de uygulaması”,MB Uzmanlık Tezi

YILMAZ, M. Ufuk,Türkiye’de İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Merkezlerinin Kurulması, SPK Yayınları,1999

İktisadi Araştırmalar Vakfı, “Mortgage İpoteğe Dayalı Uzun Vadeli Konut Kredisi,Seminer,İstanbul 2001

 

 

Yaklaşım Dergisinin Ağustos-2004 sayısında yayınlanmıştır. www.yaklasim.com

 

 

 


 

   

   
© H.Bayram ÇOLAK