Kullanıcı Oyu:  / 0
En KötüEn İyi 

GAYRIMENKUL SEKTÖRÜNÜN FINANSMANINDA IPOTEĞE (MORTGAGE) DAYALI MENKUL KIYMETLER YÖNTEMİ-2 *


GİRİŞ

Yazının birinci bölümünde genel olarak ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirmenin işlemesi için gerekli olan genel şartlar, sistemin işleyişi ile sistemin asıl öğesi olan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Merkezi üzerinde durulmuştu.

Yazının bu bölümünde mortgage sisteminin uygulanabilmesi için yapılması gerektiğini düşündüğümüz düzenlemeler ile sistemin uygulanması ile elde edilmesi muhtemel faydalar üzerinde durulmaya çalışılacaktır.

IV-SİSTEMİN İŞLEMESİ İÇİN YAPILMASI  GEREKEN HUKUKİ VE VERGİSEL DÜZENLEMER  İLE TEŞVİKLER

Gayri menkul piyasasının işleyebilmesi için merkez tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin, verilen ipotek kredilerinin birtakım teşvik edici unsurlarla desteklenmesi, bu konularda gerekli birtakım düzenlemelerin yapılması kaçınılmazdır.

Aşağıdaki bölümlerde sistemin kurulması ve işlemesini temin etmek bakımından yapılması gereken düzenlemeler genel hatları itibariyle anlatılmaya çalışılacaktır.

A-Bankaların Sistemin İşleyişinde Daha Aktif Roller Almasını Teminen Yapılması Gerekenler

Sistemin işleyebilmesinde ana unsurlardan birisi de bankalardır.Bankaların sistemin işleyişinde daha aktif roller almasını teminen aşağıda belirtilenlerin hayata geçirilmesi yararlı olacaktır.

Bankaların  vermiş oldukları konut veya gayri menkul kredileri karşılığında Bankalar Yasası gereğince ayırmaları gereken muhtemel zararlar karşılığı oranının diğer kredilerden farklı olarak daha düşük bir oran belirlenmesi, bankaları konut kredisi verme yönünde teşvik edici bir unsur olacaktır.

İkinci olarak bankaların ipotek kredilerini Merkeze devretmelerinden dolayı elde ettikleri kaynakların T.C. Merkez Bankası tarafından disponibilite kapsamı dışında tutulması, bankaların disponibilite yükümlülüklerini azaltarak bu tür kredilerin bankalar tarafından   açılması yönünde teşvik edici bir düzenleme olacaktır.

Bankaların ipotek kredisi karşılığı verdikleri kredilerdeki risk oranının sıfırlanması ya da düşük bir oran belirlenmesi, bu tür kredileri cazipleştirerek verilecek konut kredisinin hacminde ve sayısında artış sağlayacaktır.

Verilen kredilerin ödenmemesi durumunda gayrı menkulün banka tarafından azami 3 yıl içinde satılmasını öngören Bankalar Yasasındaki düzenlemenin gayri menkulün gerçek değeri üzerinden satılmasına imkan vermek için artırılması yararlı olacaktır.

B-Haciz Sürecini Hızlandırılmasına Yönelik Düzenleme

İpotek kredilerinin alanlar tarafından ödenmemesi durumunda gayrı menkul için haciz sürecinin başlaması gerekmektedir.Ancak bu süreç gayrı menkulün değer tespiti aşamasında  gecikmektedir.Değer tespit işlemlerinin mahkemeler tarafından yapılması bazen çok uzun zaman dilimlerine isabet etmektedir.Sorunu çözmek için gayri menkulün değer tespitinde mahkemelerin kredi veren banka ile krediyi alan şahsın anlaşması ile devre dışı bırakılması  mümkündür.Bu konuda gayri menkul değerleme şirketlerinin mahkeme dışında değer tespitinde görev almalarının sağlanması süreci hızlandıracak ve alacağın daha kısa bir zamanda tahsilini mümkün kılacaktır.

 Öte yandan   İcra İflas Kanununun  45 inci maddesinin değiştirilerek özellikle  küçük miktardaki ipotekli borç senetleri ve irad senedi sahiplerinin  alacaklarını elde edememeleri durumunda öncelikle rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takipte bulunulması zorunluğunu kaldırmak veya yeniden düzenlemek te olumlu bir adım olacaktır.

C-Sermaye Piyasası Kurulunca Yapılması Gerekenler

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin cazip hale gelmesi  için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından portföylerinde asgari oranda İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetleri bulunduran gayri menkul yatırım fonlarının kurulmasına izin verilmesinin sağlanması  yararlı olacaktır.

Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler Tebliğinde halihazırda alacakların ihraç tarihindeki tutarının % 90 ını aşamayacak olan Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler tutarının İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler ihracında uygulanmayıp daha yüksek bir oran olarak uygulanması bu tür menkul kıymet ihracından sağlanan fonların hacim olarak artmasına yardımcı olacaktır.

D-Medeni Kanunda Yapılması Gereken Değişiklikler
a)Ipotekli Borc Senedi ve Irad Senedinin İhracında öngörülen siki sekil şartlarının(senetlerin hakim tarafından imzalanmasi, büyük miktarlı ve tek tek ihraçlı senetlerin dikkate alınması gibi) hafifletilmesi
b)Senet ihracı için yapılması gereken gayri menkullerin  değer tespit işlemlerinin  tapu idaresinden alınarak ekspertiz sirkatlerince yapılması
c)Senetlerin devri halinde borçluya ihbar yapılma mecburiyetinin kaldırılması
yararlı olacaktır.

E-) Tüketici Yasasında Yapılması Gereken Değişiklikler

4822 sayılı Tüketici Yasasında faiz oranlarının değiştirilemeyeceği ve miktar olarak sözleşmede belirtileceği yönündeki amir hükmün çift endeksli ipotek kredisinin uygulamasını temin için kaldırılması  gerekmektedir.

F-Türk Ticaret Kanununda Yapılması Gereken Değişiklik

Türk Ticaret Yasasında ipotekli borç senedi ve gayri menkul rehinli senetlerin menkul kıymet olarak addedilmesi için gerekli değişikliklerin yapılması  gerekmektedir.

G-TOKİ Mevzuatında Yapılması Gereken Değişiklikler

TOKİ Kaynaklarının Kullanılmasına İlişkin Yönetmeliğin 19 uncu maddesinin değiştirilerek TOKİ nin ipotek kredileri karşılığı menkul kıymet ihraç etme yetkilerinin kaldırılması gerekli olan değişikliklerdendir.

H- Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesinde Yapılması Gereken Değişiklik

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1952 tarihli genelgesini günümüz koşullarına uyumlu hale getirilerek ipotekli borç senedi ve irad senedinin gayrimenkul rehni olarak tapu kütüğüne güncel değerleri üzerinden tescilinin sağlanması  yapılması gereken değişikliklerdendir.

I-Vergisel Teşvikler

İpoteğe dayalı menkul kıymetlere ödenecek faiz gelirlerinden kesilmesi gereken tevkifatın   % 0 olarak uygulanması
 
İpoteğe dayalı menkul kıymetler merkezinin yeterli sermaye birikimini sağlamak için  merkezin belli süre elde ettikleri kurum kazançlarından dolayı Kurumlar Vergisinden istisna edilmesi

İpotek kredilerine ödenen faiz giderlerinin ödeyen kişiler açısından gider olarak kabul edilerek vergi matrahından düşülmesine imkan sağlanması

Öngörülen sistemi teşvik edici olacaktır.      

V-SİSTEMİN GETİRECEĞİ FAYDALAR

Sistemin uygulanmasıyla  birlikte aşağıda belirtilen faydalar gerçekleşecektir.

Kurumsal yöntemlerle 15 yıl gibi uzun vadeli, yüksek miktarda piyasa faiz oranlarından konut kredilerinin verilmesi ve böylece sürdürülebilir ve kalıcı bir konut finansman sisteminin uygulanması sağlanmış olacaktır.

İnsanların ev sahibi olması gibi sosyal bir amaca hizmet edilerek gecekondu sorununun çözülmesi sağlanacaktır..

İşletmelerin bilançolarında ölü yatırım olarak gözüken gayri menkullerin likit hale gelmesi sağlanmış ve böylelikle gayri menkulun teminat dışında bir finansman aracı olma fonksiyonu ön plana çıkarılmış olacaktır.

Bankaların uzun vadeli fon temin etmeleri sağlanacaktır.

Bankaların konut finansmanında aktif rol üstlenmesi sağlanacaktır.

Devletin konut finansmanında   üstleneceği maliyet azalarak özel sektör ağırlıklı bir yapının oluşması sağlanacaktır.

Sistemin işlemesi için gerekli olan fonun temininde ülke sınırları ile bağlı kalmaksızın ülke dışı kaynaklardan da  borçlanma imkanı sağlanmış olacaktır..

Konut piyasasında hareketlenme sağlanmış olacak ve diğer sektörlerde canlanma suretiyle işsizlik çözümüne katkı sağlanmış olacaktır.


Yaralanılan Kaynaklar

Alp,Dr. Ali,” İpotek Kredileri ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Yoluyla Türk Konut finansman Sorununun Çözümünde Bir Model Önerisi,SPK Yayın No:51,Ağustos 1996

FanniMae, “Creating Oriented Housing Finance System in Turkey”,March 1992

Günver,Dr.Osman Remzi, “Sermaye Piyasası Aracı Olarak İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi”, Yayın No:185, Ankara,1994

Gürbüz,Ayhan, “İpotekli konut kredileri ve Türkiye'de uygulaması”,MB Uzmanlık Tezi

YILMAZ, M. Ufuk,Türkiye’de İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Merkezlerinin Kurulması, SPK Yayınları,1999

İktisadi Araştırmalar Vakfı, “Mortgage İpoteğe Dayalı Uzun Vadeli Konut Kredisi,Seminer,İstanbul 2001

 

Yaklaşım Dergisinin Eylül-2004 tarihli sayısında yayınlanmıştır. www.yaklasim.com

 

 

 

 

   

   
© H.Bayram ÇOLAK